DCMM认证材料省钱

房地产开发企业是房地产开发经营活动的组织者和承担者，担负着开发过程的组织、指挥、协调 与控制的职能。房地产开发是指取得土地使用权并在其上改造、生产和建设的过程，它的根本原料是 土地，它的产品是不动产（包括土地和建筑物）。经营是指在开发的全过程中运筹资金、开辟市场、 组织指挥生产、进行销售和服务的经济活动。从房地产开发企业的职员组成、业务特点看，这类企业 是间接的生产指挥者，是向顾客提供房地产产品和服务的经营者，而不是实物产品的生产者。 房地产开发企业应处理好企业与外部的关系，包括企业与 、企业与企业、企业与顾客之间的 关系，企业绝大多数职员从事的工作也是处理和协调这种关系。 房地产开发企业的对外经营活动是通过内部管理来实现的。围绕经营活动所进行的计划、指挥、 协调、监督和检查等工作就是ISO9000族质量管理和质量保证标准所指的对象。因此，房地产开发企 业的贯标认证应侧重于经营质量和服务质量，而非针对实物产品——房产品的质量。 房地产开发企业的内部行为和活动过程 ISO9000认证的重点是房产品质量，也是企业管理和贯标认证的终目标。从表面看，房地 产开发企业派出的专门人员或委托工程监理公司到施工现场进行质量监督，对施工组织设计和施工工 艺工序进行的确认和改进，对直接影响房产品实体质量的人、机、料、法、环五大因素进行的监督管 理，对产品的过程质量进行的检查（隐蔽工程检查、中间验收等），对终产品进行的多道验收（竣 工验收、交付验收和综合验收等），似乎是房地产开发企业参与了实物产品的生产，并对自己经营的 房产品实体质量进行了直接调控。其实，即使房地产开发企业在施工现场查出了质量批漏，改进了施 工工艺，提高了房产品实物质量，也不意味着这种现场监督检查是房产品质量提高的决定因素，房产 品实物质量的形成过程也不会成为房地产开发企业的内部过程或与分承包方的共同生产过程。 不论是过程控制、检验和试验、不合格品控制、纠正和措施要素，都是针对企业的内部过程 和活动。房地产开发企业与施工承包方及顾客的联系主要通过合同的形式实现：通过采购合同完成与 承包方之间的产品交付、资金支付、信息联系和反馈；通过销售合同完成与顾客之间的产品交付、资 金支付、信息联系和反馈等。因此，房产品实物质量的形成过程是在房地产开发企业内部过程之外完 成的，不是房地产开发企业贯标认证的重点，其重点是内部行为和活动过程。 企业监督管理行为属于采购的范畴 房地产开发企业与分承包方签订的工程承包合同规定，分承包方有要求发包方进行隐蔽工程质量 验收检查的权利，也赋予了发包方有随时检查分承包方作业质量和进度的权利。同时，合同也规定了 分承包有完成施工作业、交付房产品的义务，发包方有向分承包方支付酬金的义务。所以，合同的执 行过程对房地产开发企业来讲是一种采购过程。 ISO 9000族标准规定了采购要素，其中有采购验证的要求。房地产开发企业对施工现场的监督检 查就属于这种采购验证的行为，只不过因为建筑的产品特性不同于一般产品，这种采购验证过程相对 复杂、特殊和重要。房地产开发企业对所有隐蔽工程的验收、中间的工程检验和竣工验收等都是对采 购产品质量的确认和验证行为，与一般普通产品的进货检验和采购验证的性质相同。 房地产ISO9000认证应将其所从事的施工过程质量控制、进度控制和投资控制归入采购控制要素。 根据监理合同完成对监理方所提供服务的采购 开发商聘请监理公司来履行对房屋质量的控制是一种趋势。监理方与房地产开发企业签订监理委 托合同，规定由房地产开发企业支付酬金，由监理方代表房地产开发企业完成施工监理任务。 监理委托合同也属于采购的范畴。施工承包合同采购的是包括承包方服务在内的实物房产品，监 理委托合同采购的是一种由监理方提供的服务。因此，应通过委托合同，把本属于房地产开发企业的 采购及采购验证工作转化为企业的外部过程。同样，施工合同中规定的应由房地产开发企业承担的对 房产品的采购验证责任，绝大部分也可以通过委托合同由监理方承担。所以，房地产开发企业在贯标 认证中应该谨慎而正确地处理好对监理方所提供服务的采购控制。 提高开发经营的服务质量 房地产开发企业是经营企业而非生产企业，虽然提供的是质量要求高的房产品，但改变不了经营 服务的根本性质。就像施工承包和监理委托一样，房地产开发企业主要通过一系列合同间接完成工作 过程，如地质勘测委托、工程设计委托、形象策划委托、市场调查委托、动迁和征地委托、销售和物 业管理委托等。随着房地产市场的发展和分工的日益专业化，许多过程都将越来越多地通过委托专业 机构来完成。房地产ISO9000认证应越来越侧重于对合同的管理，通过对企业履行合同过程的质量的 控制，达到间接控制实物产品质量的终目的，更好地为顾客服务。

三亚ISO9001认证如何进行质量改进 企业的质量改进包括两个过程，一是产品本身质量的改善和水平的提高，即实物质量改进；二是企业管理系统的改进。 坚持不懈的质量改进，产品实物质量和管理水平就会得到提高，产品内涵就会因知识含量的不同而表现出更强的竞争力，产品就会占有更大的市场空间，企业的经济效益也会因此而得到增强。其次，质量改进满足了“顾客的满意”的要求。市场需求结构的巨大变化，让顾客满意也就成为每一个企业的质量管理追求的长期目标，然而顾客这个“上帝”的需求是不断变化和提高的，企业要满足顾客的多方需要就必须跟踪用户的变化，不断改进产品质量和管理水平，否则，企业便会被“上帝”所抛弃。再次，质量改进符合事物进化的一般规律，多变的社会需求和激烈的市场竞争，迫使企业加快质量创新和改进的周期与速度，谁走在创新的前列，谁就掌握了市场的主动权，而落后就意味着被淘汰。这是事物发展的客观规律。 实施质量改进首先应建立一个完整的机制，这个机制应包括：信息系统、改进主体、改进对象、约束和监督等诸多要素，并按照以下环节运行：信息收集——选择改进对象——确定改进目标（近期、远期目标）——质量分析（找出根本原因）——确定改进措施——跟踪、监督改进结果——整理、归档。其中质量分析（找出根本原因）是关键环节，只有找到问题的症结所在，才能对症下药解决问题。企业要想取得持续质量改进的成功，必须做到： （１）领导发动并支持。 对企业的质量负完全责任，不断地质量改进是企业领导的重要质量职能，只有 带头实施并全力支持，企业职工才有信心坚持下去，并获得必要的资源帮助，终取得效果，实现持续的质量改进也应是各级领导管理层所追求的永恒目标。 （２）确定明确的质量改进目标。质量改进目标不但为职工提供了质量主攻的主向，还便于测量其进展情况，这些目标应明确易懂，富有挑战性但又恰当，并能保证为达到这些目标而需共同工作的所有人员理解并达成共识。这就要求员工能受到必要的有效的培训和教育。 （３）必要的资源配备。进行质量改进需要占用一定的人力、物力、财力和时间资源，为了达到质量改进的目标，管理者应确定资源要求并提供必要的充分且适宜的基本资源。 近年来，我国很多企业在贯彻ISO9001体系标准方面投入了很大的精力，其中一些人甚至错误的认为只要拿到了ISO9001体系认证，就可以表明他们的产品具备了高质量的水平，因此 ，许多企业忽略了质量改进的重要性。贯彻ISO9001系列标准，对企业质量管理工作与国际接轨具有深远的意义，它确实将企业分散的管理变为系统的管理，提高了企业的整体管理水平和经济效益，但是产品质量只能维持现状，没有改进和提高，而质量改进却可以弥补这个不足。同时，质量改进也可以在ISO9001中借鉴到许多有益的东西，如科学性、实用性等，只有通过不断地改进我们的产品和管理，将质量改进和质量体系的建立有机的结合起来，质量才能稳步地提高。 质量改进和创新需要企业经营 和质量工作者改变传统观念，树立适应知识经济时代的新的思维方式，根据市场的变化，重塑企业经营战略和方针目标，建议全新的管理模式和工作流程，依靠质量改进和创新能力，开发用户和市场潜在的、隐含的需要，这是新经济时代企业获得长期成功的决窍。