GJB9001C认证机构百科

房地产开发企业是房地产开发经营活动的组织者和承担者，担负着开发过程的组织、指挥、协调 与控制的职能。房地产开发是指取得土地使用权并在其上改造、生产和建设的过程，它的根本原料是 土地，它的产品是不动产（包括土地和建筑物）。经营是指在开发的全过程中运筹资金、开辟市场、 组织指挥生产、进行销售和服务的经济活动。从房地产开发企业的职员组成、业务特点看，这类企业 是间接的生产指挥者，是向顾客提供房地产产品和服务的经营者，而不是实物产品的生产者。 房地产开发企业应处理好企业与外部的关系，包括企业与 、企业与企业、企业与顾客之间的 关系，企业绝大多数职员从事的工作也是处理和协调这种关系。 房地产开发企业的对外经营活动是通过内部管理来实现的。围绕经营活动所进行的计划、指挥、 协调、监督和检查等工作就是ISO9000族质量管理和质量保证标准所指的对象。因此，房地产开发企 业的贯标认证应侧重于经营质量和服务质量，而非针对实物产品——房产品的质量。 房地产开发企业的内部行为和活动过程 ISO9000认证的重点是房产品质量，也是企业管理和贯标认证的终目标。从表面看，房地 产开发企业派出的专门人员或委托工程监理公司到施工现场进行质量监督，对施工组织设计和施工工 艺工序进行的确认和改进，对直接影响房产品实体质量的人、机、料、法、环五大因素进行的监督管 理，对产品的过程质量进行的检查（隐蔽工程检查、中间验收等），对终产品进行的多道验收（竣 工验收、交付验收和综合验收等），似乎是房地产开发企业参与了实物产品的生产，并对自己经营的 房产品实体质量进行了直接调控。其实，即使房地产开发企业在施工现场查出了质量批漏，改进了施 工工艺，提高了房产品实物质量，也不意味着这种现场监督检查是房产品质量提高的决定因素，房产 品实物质量的形成过程也不会成为房地产开发企业的内部过程或与分承包方的共同生产过程。 不论是过程控制、检验和试验、不合格品控制、纠正和措施要素，都是针对企业的内部过程 和活动。房地产开发企业与施工承包方及顾客的联系主要通过合同的形式实现：通过采购合同完成与 承包方之间的产品交付、资金支付、信息联系和反馈；通过销售合同完成与顾客之间的产品交付、资 金支付、信息联系和反馈等。因此，房产品实物质量的形成过程是在房地产开发企业内部过程之外完 成的，不是房地产开发企业贯标认证的重点，其重点是内部行为和活动过程。 企业监督管理行为属于采购的范畴 房地产开发企业与分承包方签订的工程承包合同规定，分承包方有要求发包方进行隐蔽工程质量 验收检查的权利，也赋予了发包方有随时检查分承包方作业质量和进度的权利。同时，合同也规定了 分承包有完成施工作业、交付房产品的义务，发包方有向分承包方支付酬金的义务。所以，合同的执 行过程对房地产开发企业来讲是一种采购过程。 ISO 9000族标准规定了采购要素，其中有采购验证的要求。房地产开发企业对施工现场的监督检 查就属于这种采购验证的行为，只不过因为建筑的产品特性不同于一般产品，这种采购验证过程相对 复杂、特殊和重要。房地产开发企业对所有隐蔽工程的验收、中间的工程检验和竣工验收等都是对采 购产品质量的确认和验证行为，与一般普通产品的进货检验和采购验证的性质相同。 房地产ISO9000认证应将其所从事的施工过程质量控制、进度控制和投资控制归入采购控制要素。 根据监理合同完成对监理方所提供服务的采购 开发商聘请监理公司来履行对房屋质量的控制是一种趋势。监理方与房地产开发企业签订监理委 托合同，规定由房地产开发企业支付酬金，由监理方代表房地产开发企业完成施工监理任务。 监理委托合同也属于采购的范畴。施工承包合同采购的是包括承包方服务在内的实物房产品，监 理委托合同采购的是一种由监理方提供的服务。因此，应通过委托合同，把本属于房地产开发企业的 采购及采购验证工作转化为企业的外部过程。同样，施工合同中规定的应由房地产开发企业承担的对 房产品的采购验证责任，绝大部分也可以通过委托合同由监理方承担。所以，房地产开发企业在贯标 认证中应该谨慎而正确地处理好对监理方所提供服务的采购控制。 提高开发经营的服务质量 房地产开发企业是经营企业而非生产企业，虽然提供的是质量要求高的房产品，但改变不了经营 服务的根本性质。就像施工承包和监理委托一样，房地产开发企业主要通过一系列合同间接完成工作 过程，如地质勘测委托、工程设计委托、形象策划委托、市场调查委托、动迁和征地委托、销售和物 业管理委托等。随着房地产市场的发展和分工的日益专业化，许多过程都将越来越多地通过委托专业 机构来完成。房地产ISO9000认证应越来越侧重于对合同的管理，通过对企业履行合同过程的质量的 控制，达到间接控制实物产品质量的终目的，更好地为顾客服务。

GJ9001C认证审核重点 质量部工作 内外因素识别，风险和机遇识别，相关方的期望，变更管理 来料质量统计，不合格处置及供应商改进 检验计划，来料检验，过程检验，出厂检验，不合格品处理置及纠正措施 质量信息管理，过程，成品合格率统计及纠正措施 计量台帐及核对，计量委外资质 第二方审核及整改(供应商)，内审，管评 售后服务，投诉及改进 工艺纪律检查 质量体系年度改进计划，质量计划 采购部工作 职责权限，目标及完成情况，设备选型，设备和物资采购询价，合格供方选择评定及再评定，新供应商开发，合格供应商名录，供 应商资格取消，外程及控制，釆购订单，供方提供的财产(供方需要回收的物资)，供方业绩评价，供方处罚及改进，内外因素 识别，风险和机遇识别，相关方的期望，变更管理。 销售部工作 职责权限，目标及完成情况，客户询价，报价控制在20％以内，客户变更信息如何沟通传达，销售额及业绩，订单清单，合同评审 ，合同履约情况，售后服务，客户拜访计划，顾客的财产，投诉，顾客满意度，内外因素识别，风险和机遇识别，相关方的期望， 变更管理。 研发部工作 职责权限，目标及完成情况，报价，顾客的财产(客户提供的样品)，新品设计清单，设计任务的审批，新品设计任务策划分工及职 责，输入及转化需要时顾客确认(样品，图纸，法律法规的要求，顾客要求(口头和文字两种)，顾客未说明产品必需的使用要求)， 设计评审(使用的方法，使用方案，设计流程包括软件程序等等)，输入与输出核对表，设计验证(检验测试，计算书注明公式出处) ，设计确认(客户使用报告，客户回访确认)，设计变更(评审需要时需要客户认可)，新产品的试制策划(准备，工艺评审，首件确认 ，终质量评审)，模拟实况及寿命试验的策划(试验计划，试验准备，组织实施试验计划，收集数据进行统计分析，模拟实况条件 试验及再试验时限必须在客户认可的试验机构试验)，防错措施应用，有关特性(可靠性、维修性、保障性、测试性、性和环境 适应性)，技术状态管理，上述过程需要时釆取的纠正措施，内外因素识别，风险和机遇识别，相关方的期望，变更管理。 生产部工作 职责权限，目标及完成情况，资源情况及产能，防错措施，工艺纪律检查，生产策划(物料组织，任务指派，完成时限，注意点，检 查完成情况)，设备验收，设备台帐，设备完好率，设备精度检测，设备备品备件，设备点检，设备维护保养，关键设备管理，特殊 过程确认再确认，操作规程，操作规程，人员资格上岗要求，AB顶岗，需要时釆取纠正措施，内外因素识别，风险和机遇 识别，相关方的期望，变更管理。 现场： 方针、目标及完成情况，5S，工作环境，质量意识，生产指令，工艺执行，设备点检，控制点执行，检验执行，人员资格，操作规 程执行，计量器具，标识，产品防护(有无包装破损等现象)，工装模具台帐，工艺及检验等记录。 工程部工作 职责权限，目标及完成情况，工艺文件图纸检验规范清单，文件管理，新工艺验证，质量计划，采购文件，控制计划，关键质量特 性，特殊过程，防错措施，内外因素识别，风险和机遇识别，相关方的期望，变更管理。 行财部工作 目标及完成情况，职责权限(抽几个岗位是否赋予相应的质量职责权限)，组织机构，文件管理，文件年度评审，外来文件及查新， 法律法规台帐及合规评价，人力资源发展规划，技术人员数量及构成，各类人员考核评价，培训，人员能力(抽几个岗位对应任职条 件是否符合)，质量意识，内外部沟通方式，组织的知识清单，公司发展战略和质量方针，目标分解及措施，产品设计开发许可，保 密管理及检查，法人资质，工作场所，管理制度(经营管理、技术管理、质量管理、人事管理、财务管理、保密管理、管理、环 保管理)，科技管理，财务管理制度，财务机构和会计人员，资金运行状况，资产管理状况，相关经费管理，遵纪守法，技术服务保 障，社会责任，内外因素识别，风险和机遇识别，相关方的期望，变更管理，仓库(5S，帐卡物一致，理废及实物质量状态盘存，产 品防护，标识)。 其他 质量体系范围，体系文件完整性及删减无责说明，领导的作用，以顾客为关注焦点，质量体系策划。 评分